一、《民法典》中物业管理相关要点

（一）业主的建筑物区分所有权

1. 专有与共有权利：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对专有部分可占有、使用、收益和处分，但不得危及建筑物安全，损害其他业主合法权益。对共有部分，享有权利并承担义务，不能以放弃权利为由不履行义务 ，转让专有部分时，共有和共同管理权利一并转让。

2. 共有部分界定：建筑区划内的道路，一般属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外 ；绿地一般属业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外；其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库，归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，且应首先满足业主需要。

（二）业主大会和业主委员会

1. 设立与指导：业主可设立业主大会，选举业主委员会 ，具体条件和程序依照法律、法规规定 ，地方人民政府有关部门、居民委员会应给予指导和协助。

2. 共同决定事项及表决：诸如制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举或更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业等重大事项，由业主共同决定。需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中，筹集、使用维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分用途或利用其经营等事项，需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；其他事项则需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（三）物业服务合同

1. 合同定义与内容：是物业服务人在服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施维修养护、环境卫生和秩序管理维护等服务，业主支付物业费的合同，服务人包括物业服务企业和其他管理人。内容一般涵盖服务事项、质量、费用标准及收取办法、维修资金使用、服务用房管理使用、期限、交接等条款，服务人公开作出的有利业主的服务承诺，是合同组成部分，且应采用书面形式。

2. 合同约束力与终止：建设单位依法订立的前期物业服务合同 ，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的合同，对业主具有法律约束力 。前期物业服务合同约定期限届满前 ，若业主委员会或业主与新物业服务人订立的合同生效，前期合同终止 。

3. 服务要求与责任：不得将全部服务转委托给第三人或支解后分别转委托。应按约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理业主共有部分，维护基本秩序 ，保护业主的人身、财产安全，对区域内违反治安、环保、消防等法规的行为，应及时制止、报告并协助处理，还需定期向业主公开并向业主大会、业主委员会报告服务事项、收费等情况。

4. 业主义务与纠纷处理：业主应按约定支付物业费，不得以未接受或无需接受相关服务为由拒付，违反约定逾期不支付，物业服务人可催告，合理期限届满仍不支付，可诉讼或仲裁，且不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交。业主装饰装修房屋，应事先告知，遵守提示并配合检查 ，转让、出租物业专有部分等应及时告知。业主依法共同决定解聘的，可解除合同，若造成损失应赔偿。

二、《武汉市物业管理条例》要点

（一）立法目的与适用范围

1. 目的：规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善生活和工作环境，打造共建共治共享的社会治理格局，满足美好生活需要。

2. 范围：适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

（二）物业管理原则与各方职责

1. 原则：遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合原则。

2. 政府职责：市、区人民政府将物业管理纳入现代服务业发展规划等，建立综合协调机制。

3. 部门职责：

- 房屋主管部门负责监督管理。

- 民政主管部门指导、监督街道办、乡镇政府和居（村）委会在业主大会成立等活动中的职责履行 。

- 城乡规划、国土等多部门按各自职责负责相关监督管理 。

4. 街道与社区职责：街道办事处、乡镇人民政府组织和指导业主成立业主大会、选举业主委员会等；居（村）民委员会协助做好相关工作 。

（三）新建物业与前期物业管理

1. 物业管理区域划分：建设单位在取得房屋预售许可或现售备案前划分，依据用地规划许可证红线范围 ，结合物业共用设施设备等因素，报区房屋主管部门备案 。

2. 物业服务用房配置：无偿配置，属全体业主共有，建筑面积不低于物业总建筑面积千分之二且不少于一百平方米 ，业主委员会办公用房不少于二十平方米 ，具备基本使用功能和办公条件。

3. 专业经营设施设备：新建区域内供水、供电等专业经营设施设备与主体工程同时设计、施工、交付，竣工验收合格后移交专业经营单位维护管理。

4. 前期物业服务企业选聘：住宅物业及同一区域非住宅物业建设单位，通过招投标选聘，投标人少于三个或建筑物总面积不超三万平方米，经批准可协议选聘。

5. 合同与规约：建设单位签订前期物业服务合同并备案，合同包含服务内容等；制定临时管理规约，物业买受人书面承诺遵守，合同和规约参照示范文本制定。

6. 承接查验：物业交付十五日前，建设单位与前期物业服务企业完成承接查验，移交资料并签订协议，物业服务企业三十日内持资料向区房屋主管部门备案。 

三、《武汉市物业服务收费管理实施细则》要点

（一）定价方式

1. 政府指导价：中心城区住宅前期物业服务费实行分等级定价，共分5个等级收费标准，由价格主管部门会同同级房屋主管部门制定。

2. 市场调节价：政府指导价管理以外的物业服务实行市场调节价，由业主大会与物业服务主体依据服务内容等协商定价。

（二）收费规定

1. 不得采取停水、停电、停供暖、停燃气的方式催缴物业费 。

2. 储藏间、车位不再计入物业收费面积，按房屋产权建筑面积收费，可预收费，周期最长不超12个月，未计入产权面积的储藏室等不得计入计费面积。

3. 物业费需明码标价，在小区显著位置进行公示。

四、业主的权利与义务

（一）权利

1. 接受物业服务企业服务。

2. 提议召开业主大会会议并提建议。

3. 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则建议 。

4. 参加业主大会会议，行使投票权。

5. 选举和被选举为业主委员会成员。

6. 监督业主委员会和物业服务企业工作。

7. 对物业共用部位等使用情况享有知情权和监督权 。

8. 监督专项维修资金管理和使用。

（二）义务

1. 遵守管理规约、业主大会议事规则。

2. 遵守物业共用部位和设施设备使用等规章制度 。

3. 执行业主大会和业主委员会决定。

4. 按规定交纳专项维修资金。

5. 按时交纳物业服务费用。

五、如何维护自身权益

1. 沟通协商：业主与物业服务企业发生纠纷，首先应友好沟通，协商解决问题。

2. 向业主委员会反映：可将问题反馈给业主委员会，由其协调处理。

3. 投诉：协商无果，可向街道办事处、乡镇人民政府或相关部门投诉。

4. 法律途径：必要时，通过仲裁或诉讼维护合法权益。